Bau- und Architektenrecht

Einführung

Das Bau- und Architektenrecht betrifft alle rechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit den Leistungen, die ein Bauunternehmer, Bauträger, Generalunternehmer, Handwerker, Lieferant, Architekt, Ingenieur etc. für oder an einem Bauwerk erbringt. Meistens geht es dabei um Leistungen bei Neubau, Renovierung, Sanierung oder Kauf eines noch zu errichtenden Gebäudes.

Das Bau- und Architektenrecht ist als Fachgebiet in der Fachanwaltsordnung (FAO) enthalten und lässt sich weiter untergliedern in das private Baurecht und das öffentliche Baurecht sowie das Vergaberecht (Recht der öffentlichen Vergabe von Bauaufträgen).

Privates Baurecht

Das private Baurecht beschäftigt sich in erster Linie mit den vertraglichen Beziehungen zwischen einem privaten Auftraggeber, also dem Bauherren oder dem Besteller einer Handwerkerleistung, und seinem Auftragnehmer, also demjenigen, der für ihn eine Bauleistung, Handwerkerleistung oder auch eine Planungsleistung erbringen soll. Es lässt sich deshalb grob unter dem Begriff Bauvertragsrecht zusammenfassen.

Der Bauvertrag

Wie das Rechtsverhältnis zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer im einzelnen ausgestaltet ist, also welche gegenseitigen Rechte und Pflichten bestehen, ergibt sich in erster Linie aus dem Bauvertrag (dem Handwerkervertrag, dem Architektenvertrag, dem Bauträgervertrag etc.) Soweit dieser keine Regelungen enthält oder soweit die enthaltenen Regelungen unwirksam sind sowie ergänzend, gelten die im Gesetz enthaltenen Regelungen bzw. die Vorgaben durch die Rechtsprechung. Derartige Regelungen sind vor allem im Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthalten.

Der Abschluss eines schriftlichen Vertrages ist im Baubereich üblich aber nicht zwingend. Auch mündliche Vereinbarungen sind in der Praxis gerade bei Handwerkerleistungen für ein bestehendes Gebäude im Bereich der Renovierung, Sanierung oder Modernisierung häufig anzutreffen. Oft erfolgt der Abschluss des Vertrages dann in der Weise, dass auf ein schriftliches Angebot der Auftrag dann mündlich erteilt wird. Dabei ist zu beachten, dass auch ein mündlich geschlossener Vertrag für beide Seiten verbindlich ist!

Der Architektenvertrag

Auch der Architektenvertrag ist in der Regel ein Werkvertrag im Sinne des BGB. Aus ihm ergibt sich u.a. inwieweit ein Architekt mit der Planung eines Neubaus, Umbaus, einer Modernisierung etc. und ggf. mit der Bauüberwachung beauftragt ist. Die üblichen Standard-Architektenverträge enthalten zudem mehr oder weniger ausführliche Regelungen zum Honorar, das ein Architekt für seine Leistungen bekommen soll. Gerade bei der Frage des Architektenhonorars ist jedoch zu beachten, dass Honorare für Architekten und Ingenieure, die ihren Sitz in Deutschland haben, in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zwingenden rechtlichen Regelungen unterworfen sind, von denen in der Regel nicht abgewichen werden darf.

Der Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag liegt grob gesagt dann vor, wenn sich ein Gewerbetreibender (der Bauträger) vertraglich dazu verpflichtet, einem anderen ein Grundstück zu übereignen, auf dem zuvor noch ein noch nicht vorhandenes neues Bauwerk errichtet werden soll oder ein vorhandenes Bauwerk vor Eigentumsübergang derart verändert, umgebaut, renoviert oder saniert werden soll, dass der damit verbundene Aufwand einer Neuerrichtung gleich kommt.

Auch in diesem Fall ist auf das Vertragsverhältnis (neben kaufvertragsrechtlichen Regelungen) grundsätzlich das Werkvertragsrecht des BGB anzuwenden. Ein Bauträgervertrag liegt demnach nicht vor, wenn bei einem Hauskauf die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen. Es ist dann Kaufrecht einschlägig, das dem Fachbereich Vertragsrecht zugeordnet ist.

Spezielle Fragestellungen

Die Probleme, die in der Praxis bei der Abwicklung von Bauverträgen auftreten sind derart vielfältig, dass nachfolgend nur einige häufig auftretende Fragestellungen angesprochen werden sollen.

Abnahme

Die Abnahme der vom Auftragnehmer erbrachten Leistung (des Werkes) ist bei einem Werkvertrag die Voraussetzung dafür, dass die Vergütung fällig wird. Sie liegt vereinfacht gesagt dann vor, wenn der Auftraggeber die erbrachte Leistung ausdrücklich oder durch ein dahingehend zu deutendes Verhalten als im wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Sie darf nicht grundlos und auch nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden. Um seine Gewährleistungsrechte nicht zu verlieren, muss sich der Auftraggeber diese bezüglich etwaiger bereits bekannter Mängel bei Abnahme vorbehalten.

Baumängel - Garantie/Gewährleistung

Gerade dann, wenn sich Baumängel bzw. Mängel der Handwerkerleistung zeigen, stellt sich für den Bauherrn die Frage, welche Rechte er wem gegenüber geltend machen kann. Für den Auftragnehmer wiederum ist es wichtig zu wissen, ob und inwieweit er für einen Mangel einzustehen hat.

In erster Linie ergeben sich die Antworten aus dem Vertrag. Dort ist in der Regel vereinbart, wie das Ergebnis der Leistung des Auftragnehmers auszusehen hat. Ergänzend gelten die Gesetzlichen Regelungen.

Grundsätzlich hat der Auftragnehmer im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung innerhalb der maßgeblichen Gewährleistungsfrist dafür einzustehen, dass seine Leistung bei ihrer Fertigstellung den vertraglichen Vereinbarungen und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Hat er darüber hinaus sogar eine Garantie auf seine Leistung gegeben, ist er im Rahmen seines Garantieversprechens ggf. auch dafür verantwortlich, dass das Ergebnis seiner Leistungen innerhalb des Garantiezeitraumes die garantierte Eigenschaft behält, auch wenn die Leistung bei Fertigstellung mangelfrei war.

Rechnung

Häufig kommt es spätestens dann zu Meinungsverschiedenheiten, wenn der Auftragnehmer seine Rechnung vorlegt. Wie hoch die Vergütung für die erbrachte Leistung sein darf, ergibt sich aus dem vereinbarten Preis bzw. dem Angebotspreis der dann beauftragten Leistung. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung über die Höhe der Vergütung (z.B. Pauschalpreis, Festpreis, Abrechnung nach Einheitspreis bzw. Angebotspreis) gilt in der Regel die „übliche Vergütung“ als Vereinbart.

Wasserschaden/Schimmel

Ein typisches Zeichen für einen Baumangel kann der Eintritt eines Wasserschadens sein. Spätestens dann, wenn sich auf den feuchten Wänden auch noch Schimmel bildet, dürfte dem Bauherrn die Freude am neuen Eigenheim gründlich vergangen sein. Es sind viele Ursachen für einen solchen Schaden denkbar, die sich häufig nur mit Hilfe eines Sachverständigen feststellen lassen. Spätestens wenn es an die Sanierung geht, wird die Hinzuziehung eines Fachmanns dann kaum vermeidlich sein. Umso wichtiger ist die Beantwortung der Frage, wer für den Schaden aufkommen muss.

Außer bei einem Fertighaus oder bei einem Bauträgervertrag hat vor Durchführung der Baumaßnahme regelmäßig ein vom Bauherrn selbst beauftragter Architekt eine Planung erstellt. Bereits dabei kann es zu einem Fehler gekommen sein, nämlich derart, dass der Architekt eine erforderliche Abdichtung gegen Grundwasser oder Niederschlagswasser nicht oder nicht im erforderlichen Maß eingeplant hat.

Es kann aber auch sein, dass die Planung in Ordnung war, der mit der Ausführung der Abdichtung beauftragte Handwerker oder Bauunternehmer aber nicht ordentlich gearbeitet hat.

Vielleicht ist auch nicht die Abdichtung, sondern eine nicht fachgerecht installierte Ver- oder Entsorgungsleitung verantwortlich.

Zu beachten ist aber auch, dass bei Ausführungsfehlern von Handwerkern ein mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt oder Baubetreuer u.U. neben diesen in Anspruch genommen werden kann.

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht befasst sich grob gesagt mit der Zulässigkeit einer vorhanden oder beabsichtigten baulichen Nutzung eines Grundstückes. Maßgebliche Rechtliche Vorschriften sind vor allem im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Landesbauordnung (LBauO) enthalten.

Vergaberecht

Das Vergaberecht befasst sich im Baubereich mit der Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber, die dabei besondere Regelungen und besondere Verfahren einzuhalten haben.

Öffentlicher Auftraggeber

Öffentliche Auftraggeber sind zum einen staatliche oder kommunale Stellen. Zum anderen können aber auch Private unter bestimmten Voraussetzungen öffentliche Auftraggeber im Sinne der einschlägigen Vorschriften sein.

VOB – Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

Bei der Vergabe öffentlicher Bauaufträge hat ein öffentlicher Auftraggeber in der Regel die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen zugrunde zu legen. Diese gliedert sich in drei Teile (Teil A, B und C).

In Teil A ist grob gesagt das Vergabeverfahren geregelt. Teil C enthält technische Regelungen (DIN-Normen) für die Ausführung der zu vergebenden Leistungen.

Teil B (VOB/B) enthält besondere Vertragsregelungen, die zum Teil nicht unwesentlich von den Regelungen des BGB über Werkverträge abweichen, und (soweit ordnungsgemäß in den Vertrag einbezogen und soweit zulässig) die Regelungen des BGB ersetzen bzw. diesen vorgehen. Das BGB bleibt jedoch anwendbar, soweit die VOB keine abschließende Regelung enthalten.

Durch ausdrückliche Vereinbarung können die Regelungen der VOB/B (ggf. unter Beachtung bestimmter Erfordernisse) grundsätzlich auch in einen privaten Bauvertrag einbezogen werden. Inwieweit sie dann die Regelungen des BGB verdrängen, hängt jedoch von einer Einzelfallbetrachtung ab.

Sebastian Leppla
Sebastian Leppla