Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Einführung

Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist als Fachgebiet in der Fachanwaltsordnung (FAO) enthalten und lässt sich weiter untergliedern in das Mietrecht, zu dem auch der Pachtvertrag gehört, und das Wohnungseigentumsrecht.

Mietrecht

Das Mietrecht befasst sich mit der entgeltlichen Überlassung einer Sache durch einen Vermieter an einen Mieter auf Zeit. Als Mietsache kommen grundsätzlich alle verkehrsfähigen körperliche Sachen in betracht. Insbesondere geht es dabei jedoch um Mietwohnungen, Ladengeschäfte, Büros und andere Räume.

Der Mietvertrag

Die wesentlichen gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ergeben sich aus dem Mietvertrag. Dieser kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Daneben oder sogar vorrangig gelten die Regelungen über den Mietvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Der Pachtvertrag

Der Pachtvertrag ist insbesondere im Zusammenhang mit Gaststätten oder landwirtschaftlichen betrieben ein Begriff. Vertragsgegenstand eines Pachtvertrages kann außer einer Sache, z. B. einem Grundstück, auch ein Recht sein. Zu der entgeltlichen Überlassung eines Gegenstandes durch den Verpächter an den Pächter auf Zeit kommt beim Pachtvertrag noch hinzu, dass der Pächter in den Genuss der Früchte des Gegenstandes (also dessen wirtschaftlicher Erträge) kommt. Im Übrigen ist er dem Mietvertrag ähnlich. Demzufolge hat der Gesetzgeber auch nur die spezifischen Besonderheiten ausdrücklich im BGB geregelt und im Übrigen auf die entsprechende Anwendung der Regelungen zum Mietvertrag verwiesen.

Die Abgrenzung zwischen „reinem“ Mietvertrag und Pachtvertrag ist nicht immer einfach und hängt auch bei „typischen“ Gegenständen eines Pachtvertrages immer von einer konkreten Betrachtung des Einzelfalles ab.

Spezielle Fragestellungen

Die Probleme, die in der Praxis bei der Abwicklung von Mietverträgen auftreten sind derart vielfältig, dass nachfolgend nur einige häufig auftretende Fragestellungen angesprochen werden sollen.

Betriebskosten/Nebenkostenabrechnung

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter ist die Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnung. Wichtig ist, dass der Mieter die Betriebskosten nur insoweit zu tragen hat, als dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Fehlt eine solche Vereinbarung zu den Betriebskosten völlig oder bzgl. einzelner Betriebskosten, sind diese vom Vermieter zu tragen. Welche Nebenkosten dem Mieter durch Vereinbarung als Betriebskosten auferlegt werden können, ergibt aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Anders als bei einem Gewerbemietvertrag können bei einem Wohnraummietvertrag die Verwaltungskosten dem Mieter nicht auferlegt werden. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen.

Ist eine Nebenkostenpauschale als fester Beitrag zu den Betriebskosten vereinbart, ist eine jährliche Abrechnung natürlich nicht erforderlich.

Kündigung

Gerade im Bereich der Kündigung eines Mietvertrages sind derart viele Fallgestaltungen möglich, dass an dieser Stelle nur einige wenige Grundzüge angesprochen werden können.

Das Gesetz kennt die ordentliche (fristgebundene) Kündigung, die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist und die außerordentliche fristlose Kündigung.

Eine ordentliche Kündigung ist für beide Seiten nicht möglich, wenn das Mietverhältnis wirksam für eine bestimmte Zeit eingegangen wurde. Für Wohnräume sind solche sog. Zeitmietverträge jedoch nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich. Ansonsten sind Wohnraummietverträge in der Regel auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. U. U. kann jedoch eine unwirksame Zeitbestimmung im Vertrag als befristeter Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgelegt werden.

Ebenfalls im Bereich des Wohnraummietrecht ist zu beachten, dass der Vermieter überhaupt nur unter ganz besonderen Voraussetzungen (z. B. Eigenbedarf) ordentlich kündigen kann.

Die außerordentliche fristlose Kündigung erfordert einen wichtigen Grund. Dieser kann in einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung liegen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächstmöglichen ordentlichen Beendigungszeitpunkt als nicht zumutbar erscheinen lassen. Das Gesetz selbst nennt insoweit z. B. den Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten. Auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung (z. B. durch Schimmel – aber nicht jeder Schimmel muss auch derart gesundheitsgefährdend sein!) kann eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.

In der Regel muss der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine angemessene Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung erfolglos vorangegangen sein!

Mangel der Mietsache - Schimmel

Auch die Frage, ob die Mietsache vom vertragsgemäßen Zustand abweicht und damit ein Mangel vorliegt, ist häufig Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Am häufigen Beispiel des Schimmelbefalls sollen kurz die Problempunkte erläutert werden: Der Mieter muss nachweisen, dass ein Mangel vorliegt. Ist dies – wie bei Schimmelbefall – augenscheinlich feststellbar oder anderweitig bewiesen, verbleibt dem Vermieter die Möglichkeit nachzuweisen, dass der Mangel aus dem sogenannten Risikobereich des Mieters stammt. Das Stichwort ist hier „falsches Nutzerverhalten“ oder auch „falsches Lüften“. Dazu muss der Vermieter in der Regel nachweisen, dass sämtliche mögliche Ursachen, die in seinem Risikobereich liegen, also insbesondere Baumängel, ausgeschlossen sind.

Mieterhöhung

Weiterer Streitpunkt kann die Frage einer Mieterhöhung sein. Dem kann dadurch ausgewichen werden, dass gleich zu Beginn im Mietvertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart wird, wodurch die Miete dann entweder nach bestimmten Zeitabschnitten (bei Wohnraummietverträgen mindestens ein Jahr) oder entsprechend den Veränderungen eines statistischen Index (bei Wohnraummietverhältnissen zwingend nach dem sog.„Lebenshaltungskostenindex“ zu bestimmen) angepasst wird. Allerdings bringen diese Anpassungsmöglichkeiten ihre eigenen Problemstellungen mit sich.

Fehlt eine der vorgenannten Regelungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei kann er u.a. auf einen Mietspiegel Bezug nehmen.

Auch besteht u. U. die Möglichkeit die Miete nach Durchführung einer Modernisierung zu erhöhen.

Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so kann u. U. auch diese erhöht werden, wenn eine Steigerung der Betriebskosten erfolgt ist und eine solche Erhöhungsmöglichkeit vereinbart war.

Es ist besonders darauf hinzuweisen, dass im Zusammenhang mit Mieterhöhungen Fristen und formalen Anforderungen zu beachten sind!

Mietminderung

Liegt ein nicht unerheblicher Mangel der Mietsache vor, kann die Geltendmachung einer Mietminderung in Betracht kommen. Sie tritt bei Vorliegen der Voraussetzungen von rechts wegen ein und führt dazu, dass für den betreffenden Zeitraum nur der verminderte Mietzins geschuldet ist. Ihre Geltendmachung setzt jedoch voraus, dass der Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird. Die Höhe der Mietminderung bemisst sich danach, inwieweit die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Zweck eingeschränkt ist.

Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine von diesen Grundsätzen zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Abweichende Regelungen finden sich vor allem in Gewerbemietverträgen. Deren Wirksamkeit hängt von einer Betrachtung im Einzelfall ab.

Schönheitsreparaturen/Renovierung

Gerade in den letzten Jahren sind zum Thema Schönheitsreparaturen viele Urteile ergangen, in denen sog. Schönheitsreparaturklauseln, Quotenabgeltungsklauseln oder Endrenovierungsklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt wurden. Danach sind Klauseln in sog. Formularverträgen unwirksam, wenn sie dem Mieter im Rahmen „starrer Fristen“ nach bestimmten Zeitabschnitten Renovierungsleistungen oder Kostenbeteiligung nach festen Quoten auferlegen, ohne dass es auf den konkreten Abnutzungsgrad ankommt.

Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht befasst sich mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (Teileigentum) verbunden mit dem Miteigentum am restlichen Grundstück und der daraus resultierenden Gemeinschaft der einzelnen Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer (Wohnungseigentümergemeinschaft).

Das Wohnungseigentumsrecht hat trotz seiner Eigenständigkeit eine Vielzahl von Schnittpunkten mit dem Mietrecht. Nicht zuletzt auch deshalb, weil Wohnungseigentum häufig als Geldanlage gewählt wird. Viele Wohnungseigentümer sind deshalb zugleich auch Vermieter ihrer Eigentumswohnung.

Die Grundlegenden Regelungen u. a. zum Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und zum Verhältnis der genannten zu einem evtl. eingesetzten Verwalter sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Sebastian Leppla
Sebastian Leppla